广州试水公证介入二手房交易 遏制中介乱象

　　“买卖双方仅需对交易房屋的价格达成一致意见并在公证处签署法律文件，其他工作全部由公证处管理完成，直至出具房产证。”这是广东省广州市海珠公证处推出的“二手楼交易公正一站式服务”中的承诺。

　　有专家称，“海珠公证处的做法是一种有益的尝试，对弥补我国目前中介行业和公证行业立法的缺陷具有非常积极的意义，对规避二手房交易中存在的风险和遏制黑中介的不法行为可以发挥积极的作用。”

　　不过，此项从2010年7月开始实施的服务项目，随着知名度的提升，也引来了社会各界的广泛讨论。

　　二手房交易的火爆让市场存在的风险日益凸显

　　“近年来，随着房地产市场的火爆，二手房的交易也越来越活跃。但是，二手房交易市场也出现了许多问题，买卖双方也面临越来越多的风险，特别是频频发生的涉及二手房交易的诈骗案件。我们推出这个‘一站式服务’，就是为了降低二手房交易中的市场风险，保护买卖双方的财产安全。”海珠公证处主任陈小萍对记者说。

　　有从业于二手房中介行业的业内人士向记者透露，随着市场的过热，二手房交易过程中面临的风险和陷阱也越来越多，五花八门，让人防不胜防，这种现象在全国业内是不争的事实。

　　“现象一：因为楼价的上升或者下降，买卖双方由此产生的‘反价’（意为对当初约定的交易价格反悔）或‘挞订’（广州口语，指在房价的波动下，宁可退还或放弃购房定金从而获利）现象也非常多。”业内人士对记者说。

　　受金融危机的影响，房价一度大跌，王女士想将一套三居的房子转让出去。看中此房的陈女士遂通过中介与王女士签订了房屋买卖合同，并交了5万元的订金，并在合同中约定一个月后办理房屋付款和过户等相关手续。然而，王女士一直以在外地为由迟迟不协助陈女士办理过户手续。一年后，房价上涨，相比一年前翻了几倍，王女士以丈夫不同意其卖出为由毁约，并主动提出双倍返还定金，双方为此对簿公堂。

　　记者注意到，房屋的产权归属是以产权登记机关的登记为准，也就是说一个人所居住的房屋极有可能并不是他本人，却无法从表面现象判断房屋的真正主人是谁，这对买方甄别房产信息提出了巨大挑战，全国各地假冒房屋产权人出售房屋，使当事人利益受损的案件频发。作为一般购房者很难像专业人士那样，一眼识别出房屋所有权证的真伪，另外，房产的查封、冻结、抵押等信息也可能不在房屋所有权证有所体现，这更加大了房产交易的风险，也让“一房两卖”的争议屡见不鲜。

　　“在业内，二手房中介吃差价的现象是比较普遍的。”业内人士向记者举例说，比如，某位业主向中介开出了100万元的售房价。但是，中介公司了解到，有人愿出110万甚至更高的价格购买此房，中介公司则会让自己的人出面收购此房后再转售给价高者。由于目前市场的实际操作中，很大一部分业主都会委托中介公司代办房屋过户手续，因此，中介公司拿着原房主的全权委托书，很顺利地就将房屋过户到最终购买者名下，而且还不露一丝痕迹。该业内人士指出，“这其中，受损害的是业主的利益。”

　　记者了解到，房产交易需要在地税局、财政局、房管局等几个部门之间办理相应手续，还不能真正做到“一站式”办理，很多时候交易双方为了节约时间、减少麻烦便借助于房产中介机构的专业性，通过房产中介机构协助办理，一些信誉良好、运作规范的房产中介机构的确为交易双方带来便利，但是运作不规范的中介机构也着实让交易双方吃尽苦头。吃差价、乱收“加急费”等，让交易双方交了不少“冤枉钱”，甚至有些中介机构只收钱，不办事，买卖双方也无可奈何，只能是自认倒霉。而近几年在国内许多城市出现的中介机构携款潜逃等恶性事件，更是让双方放心不下。

　　另有业内人士向记者透露，“除了吃差价，乱收费以外，还有不法的中介公司利用业主的信任，在拿到全权委托书后，将业主的房产一房多卖，在拿到购房款后溜之大吉。而事后，法律责任却要委托卖房的业主承担。”

　　在广州，“信用通”诈骗案几乎家喻户晓：广州市信用通房地产投资咨询有限公司(下称信用通公司)法人代表邓某伙同公司员工，合伙诈骗到委托他们出卖房屋的业主。该公司业务员通过其它渠道获取信息，主动致电联系业主们，引诱他们与其安排的所谓买方成交（所有的买方都是信用通公司的员工亲戚或者受其指使者）。在所谓的买方支付三成首期楼款后，谎称剩下七成卖房款需通过银行按揭支付。之后，他们用假的按揭合同欺骗业主同意办理过户手续，从业主手中骗到房产证后马上过户到假买家名下，随即又以该房产作抵押，从他们找到的放贷者那里借款，并签定借款合同、抵押合同、公证书等，还去房管所办理了抵押登记。借到的钱又会被信用通公司用于支付下一个业主的首期款或者短期放贷，赚取高额利差，于是又拿到一份房产证，又去抵押借款。

　　据悉，信用通公司共诈骗40位业主，骗取资金过3千万元。

　　推行一站式是为了发挥公证机构预防纠纷、交易风险的独特作用

　　海珠公证处按揭登记科科长胡伟泉对记者说：“对于一站式服务的开展，是我们经过了很长一段时间的思考和调研后作出的一种新尝试。”

　　胡伟泉告诉记者，首先，公证事业需要长足发展的前提是满足社会的需求，更具体来说公证要能够充分满足当事人的法律服务需求，只有这样才能够得到当事人的尊重，让更多的人自愿选择公证，运用公证。这些年，虽然公证业务的发展呈现出欣欣向荣的景象，但也必须清醒地看到我国公证事业与德国、法国公证业的差距所在：公证所具有的事前监督、预防纠纷、风险防范、中立、公平正义的特点始终没有充分在经济、社会领域中发挥出来；其次，一直以来，公证业都寄希望于房屋继承公证或涉房类公证列入法定公证的愿望始终没有得到实现，相反，公证的社会评价、认可度在某些学者的质疑声中有所下降；另外，近几年来，广州二手房交易市场活跃，身为广州老城区之一的海珠区二手房交易量占全市二手房交易量的极大比例。但因“诚信危机”和市场交易的不稳定因素导致繁荣背后暗藏潜在的风险，如中天置业老板卷款潜逃、创辉租售突然关门、信用通公司的抵押诈骗等等就是证明。

　　“我们推行这个一站式服务，就是为了在社会主义市场经济中发挥公证机构预防纠纷、交易风险的独特作用。”陈小萍对记者说。

　　记者了解到，海珠公证处针对二手房交易公证一站式服务主要以延伸公证法律服务为中心，具体有房地产买卖合同公证的延伸服务：签署买卖合同后，买方在公证处提存购房款，卖方提存房地产证、钥匙；交易完成后，新业主领取新产权证，卖方在公证处领取购房款；如卖方房屋有抵押登记的，委托公证处向登记部门办理涂销抵押权登记；如买方需向银行贷款，办理抵押权登记的，签订《借款抵押合同》后由公证处完成抵押权登记。

　　同时，还有继承权公证的延伸服务，包括代办测绘、评估、代缴税费，代领房地产证；赠与合同公证的延伸服务，服务的内容有代办查册、调档、代缴税费，代办免税手续，房改房的代缴购买公摊面积、住房补差、土地出让金等费用，代领房地产证；另外还有一项是夫妻财产约定、析产公证的延伸服务，主要提供代缴税费、代领房地产证的服务。

　　据胡伟泉介绍，海珠公证处实行的一站式服务，买卖双方只要在该公证处进行房屋买卖的公证，只需交纳公证费，其他的延伸服务都是免费的。双方无需前往银行开立第三方存管账户，无需到银行办理划账付款、赎契手续和签署按揭文件等一系列手续，亦无需前往房地产交易部门办理递件过户完税手续。因为这些均可在公证处一站式完成。

　　“我们就是希望通过专业审查现实交易中买卖双方难以审查的身份证、房产证、委托书的真实性和合法性，从而有效预防诈骗。”胡伟泉说，“而且，我们的一站式服务不存在先付款还是先过户的问题，买方楼款、卖方房产证均可提存于公证处，由公证处按双方约定的时点处理房产过户与楼款支付，让交易双方可以安全收付楼款。不仅如此，公证处独立处理房产过户，未经对方同意任何一方均无法终止合同，即使房价发生变动合同仍需继续履行，有效预防了二手房买卖中出现的‘反价’和‘挞订’。”

　　专家：对国家层面针对中介和公证行业的立法有积极的借鉴作用

　　海珠公证处的这一做法在业界引起广泛的关注，并就此引发了社会的热议。有一种声音认为他们推出这一服务项目是“捞过了界”。也有专家认为，此举是一个有益的探索。而记者采访中注意到，有到海珠公证处尝试过此项业务的市民对此给予了充分的肯定。

　　“我们正在开展的公证一站式服务符合现行法律规定，而且，这种公证延伸法律服务符合国际惯例，为群众提供完整的法律服务，满足市场的需求，充分实现了公证‘预防纠纷，减少诉讼’的职能作用。尤其是该项服务能有效降低房地产交易的纠纷，提高交易效率，充分实现买卖双方的意思自治，实现房地产交易的安全、自由和效率。”陈小萍向记者表示，“自我处开展代办物权登记领证服务以来，深受群众的欢迎，2010年7月至今，共代办房地产登记1600余宗，群众在公证处就可以领到房地产证，免去了来回奔波的困苦。同时，通过认真审查交易者、房地产证、委托公证书的真实性，坚持‘一手交钱，一手交证’的交易方式，采取安全垫资赎契、按揭付款等措施，为不动产交易提供了安全可靠的平台，有效地保障了买卖双方的合法权益，得到了广大群众的一致好评。”

　　在海珠公证处体验了一站式服务的广州市民李先生告诉记者，以前他也办理过房屋过户手续，由于不熟悉办理的流程，在自家与房屋管理部门之间不知跑了多少冤枉路，消耗了大量的时间和精力。他说，“但是今年上半年，我买了一套二手房，在和卖家协商好价格后，只跑了一趟公证处把公证办了，其他的手续都委托了公证处办理，最后到公证处把房产证一领就完事了，真是又省时又省事还规避了许多风险。”

　　采访中记者了解到，在海珠公证处推行一站式服务后，有一些房屋中介公司向买卖双方推介了此项业务，效果也非常好。

　　“我们在了解了海珠公证处有这项业务后，也在经营中向客户进行了推介，也尝试了几单，应该说总体效果不错，买卖双方都很满意。海珠公证处的做法有效规避了买卖当中的许多风险，而我们的客户对公证处有足够的信任，我们向他们推广，他们对我们的信任也有了提升。”德诚行地产公司法律部助理经理曾庆桂

　　广州市新安地产代理有限公司总经理麦英和则表示：“效果不错！合作以后我们发现，这种做法是一个多赢的局面：买卖双方除了公证费没有多出一分钱还规避了风险；公证处的服务又为我们省下了许多精力，因为之前二手房买卖过程中许多手续需要我们代办，现在由公证处办理客户更放心。”

　　“只要海珠公证处没有额外收取费用，那么，这一做法无疑是一个有益的探索——它是二手房买卖中遏制中介乱象、规避交易风险的有效手段。”华南理工大学法学院副教授叶才勇的话也代表了一部分学者的观点，“首先要说明的是，我国目前房地产中介代理制度的设计存在一定的问题：房地产中介是双边代理（即为卖家服务又为买家服务），而买卖双方是尖锐的利益对立关系，而出于自身的佣金利益，中介机构是绝不会向买卖双方告知风险所在，而是会落力掩盖风险，促成交易的成功。国际惯例均将合同代书、证明、过户（物权登记或涂销）、缴税视为法律服务内容，有偿提供法律服务需要特别许可，房地产中介是不允许从事的。而在我国，目前房地产中介在实操中均有代客户办理上述法律服务的现象，法律也没有明令禁止，而这也是诸多问题发生的一个根本性问题。因此，我国中介机构目前提供的这些法律服务应视为一种暂时性的历史现象，这种弊端在今后必然通过立法予以规范。”

　　叶才勇指出，海珠公证处实行的一站式服务符合国际惯例，是公证行业最古老的业务之一，是交易安全的必然要求。但对中国国内而言，则是一个全新的模式。因此，这种做法将为国家在中介制度的设计和公证业务的界定等方面的立法发挥积极的借鉴作用。